13 junio, 2013

Vivienda y tabaco

por Francisco Pardo | @@pardofrancisco

Hace cien años se inauguró uno de los edificios más notables en la ciudad de México, el Edificio Mascota, resultado de una visión empresarial para otorgar vivienda digna a algunos de sus empleados. En 1885, el empresario Ernesto Pugibet y su esposa compran los terrenos donde se ubicaba el Convento de San Juan de la Penitenciaria, en el Centro Histórico, justo en las calles que hoy son Buen Tono y Ernesto Pugibet. En estos terrenos, el empresario funda la fábrica de cigarros más importante del país durante casi ochenta años. Proveniente de Cuba, donde aprende todo sobre el tabaco, Ernesto Pugibet dotaba de la materia prima a México durante el Porfiriato, la Revolución y el inicio de la modernidad. La fábrica cierra sus puertas en 1961, durante el sexenio de Adolfo López Mateos, y es adquirida por la Tabacalera Mexicana, hoy Cigatam.

Las marcas Ideal, La Mascota y Gardenias darían nombre a las tres privadas del Edificio Mascota, en la calle de Bucareli, Abraham González y Turín, en la colonia Juárez. El proyecto, a cargo del ingeniero Miguel Ángel de Quevedo, se terminó de construir a finales de 1912. El edificio cuenta con 174 unidades en tres privadas, departamentos en planta baja y en planta alta; y tienen dos o tres recámaras; están pensados para personas de clase media, ejecutivos de la fábrica. Aunque la mayoría de los departamentos se ubicaron dentro de las privadas, algunos se emplazaron en la periferia de la estructura, con comunicación directa a la calle. La lógica y naturaleza de las dos versiones, adentro y afuera, cambió radicalmente a lo largo del tiempo: los interiores eran viviendas para empleados con menor rango y las de la periferia eran las viviendas de los altos directivos de la fábrica. La conexión con la calle las hacía mucho más atractivas porque podían dejar el auto frente a la casa, sobre la entonces arbolada Bucareli.

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Estas viviendas, ubicadas en la costa del desarrollo, se destinaron para prácticas comerciales: consultorios y oficinas, nuevos usos mezclados con vivienda. La poderosa empresa del Buen Tono edificó el Edificio Mascota con la última tecnología del momento: prefabricados de concreto y acero, armada en sitio, tecnología de punta en edificios como Bellas Artes o el Archivo General de la Nación. El empresario y su edificio apostaron por la densidad: 174 familias en 1.7 hectáreas, un promedio de 25 metros cuadrados por persona, igual que la densidad promedio de Manhattan el día de hoy, pero sólo en dos pisos. Las tres privadas que forman corredores o calles que cruzan desde la Avenida Abraham González hasta Bucareli son los grandes articuladores del espacio. Se trata del acceso a los departamentos interiores y una extensión del espacio público, un espacio colectivo, plural y, a la vez, privado.

En 1942 se aplica el decreto de “congelación de rentas” para los seis años siguientes. En 1948 se amplía de manera indefinida. Este fenómeno, vinculado a la crisis mundial en plena guerra y al abuso de los propietarios por incrementos de renta sin control, fue una condición que cambió para siempre el panorama de la vivienda en la zona centro de la ciudad y marcó nuevas condiciones o reglas del juego para el futuro de la urbe, que crecería sin control. Con la fuerte migración hacia la ciudad de México empezaron a proliferar los asentamientos irregulares y la autoconstrucción. Un gobierno que ata de manos a la iniciativa privada y, por el otro lado, no soluciona el tema de la vivienda. No es común encontrar edificios patrimoniales en renta para clase media o media- baja, es decir, un edificio de un solo dueño que rente este tipo de edificios es muy benéfico, porque mueve el mercado de rentas, es muy dinámico y ayuda a que los barrios —sobre todo su infraestructura de servicios— cambien y mejoren. El modelo de construir y vender, por la naturaleza del mercado, hace que la calidad sea mínima para que los márgenes del negocio inmobiliario sean mayores. El “edificio patrimonio” apuesta por la buena calidad, ya que la familia propietaria lo conservará por generaciones. Esto sólo pasó con la clase media-alta, al no estar presente la amenaza de congelar el patrimonio. Un claro ejemplo de la dinámica de rentas en edificios patrimoniales es Manhattan, un modelo que permite a los barrios acomodarse y cambiar con rapidez mientras propicia la gentrificación en el corto plazo, a veces bueno, a veces no tanto. Al tema de las rentas congeladas se sumó la creación del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los trabajadores (Infonavit), creado en 1972 para otorgar créditos a los trabajadores: una financiera-hipotecaria. Sin embargo, por la inexistencia de un mercado inmobiliario y el miedo de la inversión privada frente a lo ya mencionado, el Infonavit dio inicio a la construcción de la vivienda. El instituto no alcanza la demanda del crecimiento urbano en el país al otorgar un promedio de treinta mil créditos anuales a nivel nacional en la primera década de su existencia. No fue suficiente. El deterioro era inminente, combinado con las rentas congeladas en el primer cuadro de la ciudad.

Para finales de los años ochenta, el Infonavit abre la inversión a los promotores privados. El instituto sufría problemas financieros severos y eventualmente dejó de proyectar, regular, habilitar y construir. Lo dejó todo en manos del mercado, lavándose las manos incluso en la regulación de la vivienda. Esta postura, ahora considerada como un grave error, lo dejó como un instituto que sólo otorga créditos hipotecarios para el trabajador, su naturaleza original; pero el país no contaba con un instituto que regulara la vivienda, la calidad espacial, el proyecto, las condiciones urbanas. Los grandes recorridos de los habitantes a sus centros de trabajo, el desgarre del tejido social, las ciudades dormitorio, la falta de espacio público y servicios, en buena medida, son responsabilidad de estos “vivienderos” y de la falta de regulación del gobierno: unos no saben que no saben y los otros no entienden que no entienden. Ernesto Pugibet, como otros grandes empresarios de la época, entendieron cómo debían gestionarse las ciudades, cómo debía funcionar la vivienda y cómo la buena calidad y un buen proyecto podría hacer mejor ciudad, incluso a cien años de distancia. El Buen Tono fue una empresa —literal— socialmente responsable, que le apostó a la vivienda de empleados de alta densidad y a la última tecnología en construcción; entendió que la gente que habitaba en un buen espacio sería mas productiva, y entendió que la cercanía con la fábrica la beneficiaría. En la historia de la vivienda contemporánea existen proyectos similares para que nuestros —no— orgullosamente multimillonarios «piensen-hagan algo cercano a esto». La ciudad de México ha pasado por una serie de malas decisiones respecto a la vivienda, pero aún con Buen Tono.

*Texto publicado en Arquine No.64 | Vivienda colectiva | Dossier 

*Francisco Pardo es arquitecto y funda en 2001 at 103 con Julio Amezcua. Participará este jueves 13 de junio como panelista en Arquine Jams No.6 | Vivienda social, un debate abierto sobre la vivienda colectiva y de interés social, con el fin de revisar las claves que permitirán la evolución y el relevo de los modelos de vivienda colectiva conocidos.

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