8 enero, 2020

Redensificación

por Pablo Lazo

La innovación en la vivienda social colectiva, revisada por el INFONAVIT a través de un proyecto del Centro de Investigación para el Desarrollo Sostenible (CIDS) y reseñado en estas mismas páginas por Miquel Adriá, dejó en evidencia uno de los mayores desafíos que padecen las ciudades en México: ¿cómo buscar resultados más cualitativos que cuantitativos para satisfacer la demanda de poco mas de 1 millón de viviendas al año en todo México? El programa de Redensificación Urbana elaborado por el CIDIS, si bien arroja resultados formales interesantes, deja del lado dos factores coyunturales para evitar la paradoja de actual modelo de vivienda social en este país: cómo recuperar suelo urbano sin incidir en su elevado valor de mercado para crear “bolsas” de vivienda social protegida y qué tipologías y densidad pueden tener mejor resultado para las mismas.

Una de las grandes lecciones de Jane Jacobs tiene relación con esto. En uno de los capítulos de su obra seminal Vida y muerte de las grandes ciudades americanas, toca el tema del financiamiento a escala urbana y, en particular, cómo generar zonas de oportunidad dentro de las ciudades. Su pulcro e incisivo análisis nos describe cómo en la década de los 50, la aportación de capital público y privado fue medular para la destrucción de innumerables barrios en aras de favorecer el desarrollo suburbano mediante subsidios para “barrer” con asentamientos informales en los centros de las ciudades, para dar entrada a proyectos de infraestructura como calles y avenidas.

La «muerte de las ciudades» reflejó la ausencia de capital público, privado y cívico que financiara los «cambios graduales, constantes y específicos» que, según Jacobs, son la esencia de diversas economías, comunidades mixtas y crecimiento inclusivo. Esta ausencia fue clara en comunidades de todo Estados Unidos, desde su nativa Scranton, Pennsylvania, hasta su hogar en la ciudad de Nueva York. La reflexión de Jacobs devela pautas sobre el tema de la redensificación para vivienda social en México.

Primero, los efectos devastadores de los programas INFONAVIT de las décadas de 1970 y 80 todavía están con nosotros. Muchas Zonas INFONAVIT (por llamar de alguna manera a toda esa masa de vivienda social de casitas asentadas en la periferia urbana), ya sea en la Ciudad de México, Puebla, Hermosillo, Merida o Querétaro, son producto de esfuerzos cuantitativos para satisfacer demanda de vivienda en bruto; se creó un mercado de suelo en la periferia de las ciudades, surgieron “comunidades” sin acceso a transporte público y fuentes de empleo, se creo una tipología de bajísima densidad y costo, se idealizó el uso del automóvil y abrieron el camino para vaciar zonas céntricas de las ciudades y dejar camino a desarrollos inmobiliarios con otros usos. Una visita rápida a nororiente de la Ciudad de México, Pachuca y Guadalajara, muestra el efecto de las decisiones tomadas hace 30 o 40 años.

En segundo lugar, los programas de crédito del INFONAVIT para vivienda suburbana han sido, finalmente, declarados inviables. El programa de Redensificación ciertamente busca encontrar alternativas. Pero falta, antes de hacer arquitectura, analizar la salud de nuestro sistema de financiamiento para el desarrollo de la vivienda social, especialmente la intraurbana. Nos obliga a entender que el problema mayor radica en el costo de la tierra y la disponibilidad de la misma para estar cerca de las fuentes de trabajo y sistemas de transporte. Nos obliga a evaluar la demanda y la viabilidad del mercado de la vivienda social, o su falta, en lugares desfavorecidos dentro de nuestras ciudades.

Hasta donde se ha mostrado, en el estudio de Redensificación del CIDIS falta la evidencia que justifique donde dar cabida a estos diseños. Dentro las alcaldías de la Ciudad de México por ejemplo, hay muchas comunidades con lotes vacíos, fábricas cerradas, corredores sin inversión y bloques de viviendas en mal estado, que necesitan desesperadamente un nuevo modelo de financiamiento y que, en consecuencia, puedan explorar la redensificación. En estos lugares, es fácil encontrar un sin número de experimentos inmobiliarios del sector privado —fallidos algunos y exitosos otros. Muchas colonias parecen ser nada más que la manifestación física de décadas de programas de desarrollo urbano o planes parciales totalmente dispares. Sin embargo, en estas mismas colonias es difícil encontrar transacciones de mercado en las que las instituciones financieras convencionales —como el INFONAVIT— se arriesgaran seriamente a hacer negocios. Es difícil encontrar empresas de desarrollo inmobiliario con el interés y la capacidad para mover los mercados hacia los esquemas de vivienda social. 

Por ello es que el programa de Redensificación sólo puede tener cabida si se reformula el sistema de financiamiento para el desarrollo de vivienda social intraurbana. Actualmente, no existen los mecanismos para mover las grandes sumas de dinero público o privado hacia este mercado. Hoy en día, una cantidad limitada de subsidios públicos respalda un sistema de arriba hacia abajo centrado en la deuda convencional, la burocracia en capas y, a menudo, tecnicismos enloquecedores. La Ciudad de México podría catalizar la creación de un nuevo sistema financiero que satisfaga a los inversionistas, mueva inversiones y trabaje para personas y lugares desfavorecidos, todo esto al cambiar la estructura subyacente de la toma de decisiones económicas para crear zonas de desarrollo orientadas a la redensificación con cierto componente de vivienda social-protegida.

Eso nos obliga desde el principio a revisar la definición de Jacobs de la inversión que está fluyendo hacia nuestras colonias. ¿El capital es extractivo o generativo? ¿Es absurdo o inteligente? ¿Es un riesgo altamente adverso o un riesgo apropiado de aceptar? ¿Está restringido (enfocado en proyectos específicamente etiquetados) en lugar de  tener una mirada holística (enfocado en el valor sinérgico que proviene de la mezcla de usos y habitantes)? ¿Es administrado por instituciones que crean valor y luego capturan valor para los residentes locales en lugar de inversores distantes?

La Redensificación nos desafía a reinventar el sistema de financiamiento de vivienda social a nivel de las colonias, desde abajo hacia arriba: generando y luego difundiendo innovaciones de una ciudad a otra, convenciendo a los actores políticos para crear nuevas instituciones a nivel de colonia y alcaldía que creen un ciclo virtuoso de creación y captura de valor. La perspectiva de Jane Jacobs sobre el capital, como sus observaciones sobre todas las cosas urbanas, es más relevante que nunca.

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