9 febrero, 2021

En busca de una salida al laberinto normativo de la Ciudad de México: densificación y cohabitación

por Eduardo Gorozpe

 

Un laberinto es una casa labrada para confundir a los hombres.

Jorge Luis Borges

Según ONU-HABITAT para el 2050 se espera que el 75% de la población viva en una forma de territorio urbano, contrastantemente, dichos territorios representan tan solo el 3% de la superficie terrestre(1). Como sucede en la mayoría de las grandes metrópolis del mundo, la tierra se vuelve más escasa y, como con cualquier recurso, su precio es inversamente proporcional a su disponibilidad. La Ciudad de México no es la excepción: la escasez de suelo y su encarecimiento se han convertido en un verdadero quebradero de cabeza, tanto para sus ciudadanos, que difícilmente pueden permitirse una vivienda digna a un precio razonable, como para arquitectos y urbanistas, que a duras penas pueden ofrecer soluciones adaptadas a nuestros tiempos, principalmente por el obsoleto laberinto normativo en el que hay que sumergirse. 

La problemática se agrava al comprobar que no existe una normatividad coherente y lógica que secunde el desarrollo de vivienda asequible dentro de la ciudad. Al ser cara y escasa la tierra susceptible a desarrollarse dentro de la ciudad, las grandes empresas vivienderas compraron terrenos a las afueras de la ciudad, donde la tierra es más barata, promoviendo así el desarrollo incontrolado de miles de casas a través de créditos precolocados y ubicando a gran cantidad de ciudadanos a más de 30 kilómetros de su lugares de trabajo, con una doble consecuencia: la expansión de la mancha urbana y el impacto ambiental derivado del uso obligado del vehículo particular.

El precio del suelo en la Ciudad de México está determinado de forma indirecta por el potencial de desarrollo y la accesibilidad a servicios de una zona determinada. A efectos de la norma de la Ciudad de México, el potencial de desarrollo queda determinado por dos coeficientes: el COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) y el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo).(2) La instancia que regula el uso del suelo en la Ciudad de México es la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI).

Por tanto, se puede asumir que las zonas que son más propensas a ser densificadas y con mayor acceso a servicios, serán aquellas con mayor desarrollo urbano e inmobiliario. Es precisamente el uso del suelo lo que mueve la demanda del mercado, con un claro desequilibrio entre distintas zonas dentro de una misma ciudad. Así, si el gobierno determina dicho uso del suelo y el potencial e indirectamente controla el precio. Por lo tanto, el encarecimiento en el valor de la tierra dentro de la Ciudad de México está provocada por el mismo gobierno.

 

La perversión del sistema

A falta de capacidad de desarrollar la totalidad de la vivienda social requerida, el gobierno de la Ciudad de México, a través de la Procuraduría Ambiental y Ordenamiento Territorial (PAOT), publicó la Norma 26 en el año 2000, con el objetivo de incentivar la producción de vivienda asequible en las cuatro alcaldías centrales de la Ciudad de México a través de la iniciativa privada. La Norma 26 dividía la ciudad en centralidad y periferia, y según la ubicación del predio determinaba si se podían o no incrementar dos niveles en altura en las construcciones, lo cual incrementaba el CUS propio del uso del suelo. El número de viviendas permitidas y su superficie quedaba intacto y determinado de acuerdo con las especificaciones de vivienda social del Instituto Nacional de Vivienda (INVI), 65 metros cuadrados y un precio máximo de quince veces el sueldo mínimo de un año en la Ciudad de México.(3) Esto significaba que, al construir un desarrollo de viviendas según las características específicas establecidas por ley, con un precio de venta menor a 1 millón de pesos, como retorno se gratificaba con la opción de construir dos pisos adicionales. Al poco tiempo, todo se quedó en buenas intenciones, ya que algunos desarrolladores inmobiliarios detectaron los vacíos legales de la norma para sacar beneficio económico propio. 

Efectivamente, muchos de los inmobiliarios utilizaron la normatividad para conseguir más densidad de desarrollo, pero no precisamente para generar vivienda social asequible dentro de la ciudad. En contraposición a lo que la ley establecía, lo que hicieron fue urdir una telaraña de trampas logrando construir mayor número de viviendas y niveles permitidos. Así, el juego de los desarrolladores inmobiliarios se basaba en vender primero a precio de vivienda social las edificaciones, tal y como marcaba la Norma, pero a empresas propias. De este modo se enriquecían, ya que el precio final de venta que posteriormente ofrecían a los ciudadanos era más propio de viviendas de clase media y alta. El Gobierno detectó los abusos de los inmobiliarios y suspendió la Norma 26 a partir agosto de 2013; lo preocupante es que desde entonces no hayamos tenido una norma o un programa que incentive realmente el desarrollo de vivienda asequible en la Ciudad de México.

 

Desgranando las aristas del problema

Hay más normas sin sentido en la reglamentación. Según la Norma Mexicana, una vivienda, para ser considerada y desarrollada como tal ha de contar obligatoriamente con determinados locales o espacios de uso definido, especificados en el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México: una cocina, una sala, un comedor, dos recámaras, un baño, etc. Hasta hace 4 años nos encontrábamos con el siguiente absurdo: tuviéramos o no vehículo, las viviendas tenían que proyectarse con estacionamiento. 

Hoy en día, parece que la Norma no ha evolucionado mucho más. ¿Cómo explicarnos que toda vivienda ha de tener necesariamente determinado número y tipo de espacios, independientemente de la demanda real del usuario, limitando posibles diseños que reflejen el ritmo de vida de nuevas generaciones? Por tanto, otro factor más para el encarecimiento de la vivienda es la obligatoriedad espacial que supone un sobredesarrollo de metros cuadrados, traducida en espacios que los usuarios probablemente ni demanden ni utilicen. Más allá del programa obsoleto de vivienda al que me he referido, realmente el gran problema que subyace es la evidente incapacidad de la Norma de adaptarse a la realidad del mundo en que vivimos y los estilos de vida de los mexicanos. A pesar de la complejidad descrita, la problemática poliédrica a la que está sometida la Ciudad de México se puede resumir en una ecuación irracionalmente sencilla:

 

Política de

no densificación

+ Control del

uso de suelo

+ Escasez y alto costo del suelo + Programa inflexible de vivienda = Imposibilidad de construir vivienda

asequible

+ Expansión de la mancha urbana

 

El cohabitar como solución

No estar dispuesto a densificar ciertas zonas de la ciudad, significa al mismo tiempo estar dispuesto a contribuir al crecimiento imparable de la mancha urbana. El promedio de densidad de la Ciudad de México es de tan sólo 1.5 niveles; su punto más largo de punta a punta es de 60 kms. Las ciudades tienen que empezar a densificarse como parte de la solución al problema. 

La calidad de vida de los ciudadanos se basa en la construcción de un equilibrio entre espacios públicos y privados: las unidades mínimas de vivienda (uso privado) se pueden hacer más chicas en función de la oferta y cantidad de espacios públicos (uso colectivo o compartido) que la ciudad ofrezca. Un esquema de cohabitación parte de una unidad mínima indispensable con muchas áreas comunes compartidas por otras unidades mínimas, como pueden ser una sala de televisión, un gimnasio, cocinas, comedores, salas de estudio, jardines, patios, albercas, entre otras. Por tanto, en la medida en que se reduce la unidad mínima, se logra generar viviendas más asequibles y más adaptadas al estilo de vida actual.

El cohabitar ha existido desde los principios de la humanidad, algunos ejemplos de ello podrían ser: la casa prehispánica donde al patio central servía de cocina y comedor a varias familias, compartiendo no sólo el espacio sino el acto de mismo de cocinar y comer; o la casa romana bajo una estructura similar. Sin embargo, desde la perspectiva de utilizar los esquemas de cohabitación para el desarrollo de vivienda asequible dentro de las ciudades, está el proyecto Narkomfin4 desarrollado en Rusia en el año de 1934. El objetivo del proyecto era lograr bajar los precios de las viviendas, para lo cual utilizaron dos estrategias: por un lado, eliminar las cocinas de las viviendas, con lo cual redujeron los metros cuadrados requeridos  y eliminaron la necesidad de llevar gas a todo el edificio (una de las instalaciones más cara en desarrollo de una vivienda); por el otro lado, ubicaron  en la planta baja una serie de cocinas y comedores comunales los cuales no solo cubrían la función sino que ayudaban a la construcción de una comunidad.

 

Una nueva realidad

Apostar por la densificación y los esquemas de cohabitación sería una solución a la gran carencia de vivienda asequible en las ciudades y un modo de frenar el crecimiento desorbitado del costo del suelo. La cohabitación ya es una realidad en México a pesar de no existir diseños específicos a escalas arquitectónica-urbana que garanticen la seguridad y calidad de vida de los usuarios. Han sido las propias generaciones de millenials las que han contribuido a que el cohabitar se esté desarrollando en México de forma inorgánica. 

Como ejemplo, los datos que recientemente arrojaba la revista Forbes México: Como consecuencia de la pandemia y la falta de vivienda asequible en la ciudad, el 43% de los millenials tuvo que mudarse de casa; de los cuales el 19% tuvo que regresar a la vivienda de sus padres(5).  Estas generaciones se han visto obligadas a vivir bajo un esquema comunitario. Habitualmente se ven obligados a rentar entre varios jóvenes pisos o cuartos bajo un “esquema ordinario” de vivienda que, a efectos prácticos, ha terminado transformándose en un “esquema de cohabitar”, pero sin un diseño arquitectónico adecuado de cohabitar que cubra sus necesidades. ¿A dónde nos lleva esto?

Actualmente, la norma mexicana no incluye ninguna figura que sea capaz de albergar en sí un sistema de cohabitación. En México, los esquemas más cercanos son las residencias de estudiantes, a las que les corresponde inexplicablemente el uso de hotel por normatividad, lo cual parece poco razonable ya que el funcionamiento y uso de uno y otro es completamente diferente. Por otro lado, además del problema de uso, nos encontramos con el de la zonificación, el esquema de distribución del uso de suelo en la Ciudad de México está regido bajo el principio de la zonificación lo cual, inmediatamente, limita el lugar donde se podrían construir las edificaciones con este uso. Una vez dándonos cuenta de que el cohabitar ya es una realidad en México, independientemente de que el gobierno, las normatividades o los profesionales queramos verlo, es importante incluirlo en una norma que secunde su desarrollarlo. De la misma forma, caminar hacia una normatividad adaptada al mundo contemporáneo, que impulse políticas públicas que ofrezcan una solución viable al problema del suelo y vivienda social asequible dentro de nuestras ciudades. Si alguna vez tienen oportunidad de adentrarse a la normatividad de la Ciudad de México, o mejor aún, osar aplicarla en algún proyecto, les adelanto que probablemente experimenten la sensación de adentrarse en un mundo borgiano de contradicciones, un laberinto legal del cual parece no haber salida.


(1) ONU UN-HÁBITAT: https://mirror.unhabitat.org/documents/GRHS09/K0952834s.pdf
(2) El COS o Coeficiente de Ocupación del Suelo indica qué tanta área del terreno puede construirse y qué tanto debe quedar libre. El CUS o Coeficiente de Utilización del Suelo establece el total máximo permitido de metros cuadrados construidos en un proyecto.
(3) Norma de ordenación número 26: http://www.paot.org.mx/centro/normas/df/pdf/2015/NGO_26_10_08_2010.pdf
(4) Edificio Narkomfin: https://www.architectural-review.com/essays/making-sense-of-narkomfin
(5) Forbes México: https://www.forbes.com.mx/noticias-43-de-millennials-ha-tenido-que-mudarse-de-hogar-tras-pandemia/

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