25 junio, 2019

Casas vacías

por Rosalba González Loyde | @LaManchaGris_

Aparece una fotografía del interior de una casa. En la escena oscura se ve algo que alguna vez fue un papel tapiz, unas cortinas percudidas dejan entrar un poco de luz a la habitación, mientras que algunos muebles y el piso se ven invadidos por vida silvestre que da cuenta del abandono del inmueble. La casa podría estar en medio del bosque y formar parte de una película de catástrofe nuclear donde sus habitantes tuvieron que huir intempestivamente para refugiarse en otro lado. Saskia Sassen está al frente y nos muestra esta imagen. Una casa vacía en un sector bien ubicado de Londres, una de las ciudades más caras del mundo. ¿Qué hace una casa vacía en Londres? ¿Qué haría una casa vacía en alguna zona central de cualquier ciudad del mundo? 

Parece fuera de toda lógica que hubiese una casa vacía en un lugar bien ubicado, si una de las principales demandas de la vida en las ciudades es el de la vivienda, especialmente aquella bien ubicada. Entonces, ¿por qué una casa vacía?

Las personas son complicadas, explica Sassen[1] frente a varias decenas de espectadores, para cierto tipo de desarrollo inmobiliario el que haya o no habitantes es menos relevante, porque su proceso de valorización no es el pago de la gente sobre su uso al interior, sino sobre lo que sucede fuera de ella: mejoramiento de infraestructura, equipamiento, el crecimiento o consolidación de zonas de trabajo, transporte, servicios, espacio público. La afirmación de Sassen es cada vez más clara; para que gente habite un inmueble el propietario debe invertir y hacer adecuaciones, también dar mantenimiento, vigilar que los inquilinos hagan un uso ‘adecuado’ del inmueble y que sean confiables y puntuales pagadores. La casa vacía, de pronto, parece una inversión menos arriesgada.

No todas las casas vacías, por supuesto, están en el anterior esquema. Según datos del Banco Interamericano de Desarrollo, en México el 20% de la vivienda construida está vacía (más que Argentina y El Salvador con 18% y Ecuador con el 14%).[2] Una casa sin habitantes puede significar una segunda vivienda, fenómeno común en las zonas turísticas donde los dueños habitan el lugar únicamente para vacacionar y el resto del año está inhabitada. También existe la vivienda en rotación, es decir, una vivienda vacía de forma temporal porque se encuentra en proceso de venta o renta. Quitando estos dos fenómenos en el análisis, nos quedamos con vivienda subutilizada. 

En México el fenómeno se ha disparado por la localización, la inseguridad y la deficiencia de las viviendas de interés social que se crearon durante los noventa y dos miles con una política de financiarización de vivienda social del gobierno federal. En el mapa de abajo es posible visualizar esta ubicación de vivienda abandonada (en rojo) en la zona norte de la ZMVM donde hubo una inversión fuerte de vivienda social. Sin embargo, también es posible ver datos entre el 10 y 12% del stock de vivienda vacía en las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, es decir, zonas accesibles en transporte, dentro de los centros de trabajo y con un rico equipamiento e infraestructura; pero están vacíos.

La paradoja existe: por un lado tenemos una oferta de vivienda ya construida pero sin habitar; y por el otro un déficit habitacional creciente. ¿Por qué los propietarios no ponen en renta la vivienda vacía y con ello disminuir un poco el déficit de vivienda que existe en nuestras ciudades? Sassen vuelve, las personas son complicadas.

Según Andrés Blanco, especialista del BID, lo anterior se da porque la tradición jurídica de nuestros países no es eficiente para el propietario, lo que hace que el proceso de reposición de un inmueble cuando el inquilino no paga sea complejo. En Perú, por ejemplo, este proceso puede demorar hasta cuatro años, lo que implica una pérdida de dinero para el propietario. Según la visión del BID el marco jurídico estaría desincentivando la creación de vivienda en arrendamiento y promoviendo la subutilización de vivienda construida. 

En Ciudad de México un acalorado debate se llevó a cabo por un artículo en la Ley Constitucional de Derechos Humanos y su Garantías de la Ciudad de México, donde se expresaba que para evitar que los desalojos forzosos violaran los DDHH, entendiendo desalojo forzoso, con un carácter ilegal y arbitrario, debía llevarse a cabo a través de un debido proceso. Lo que entendieron otros, incluyendo líderes de opinión, es que esto permitía una carta blanca para la okupación con K; lo cierto es que se trataba de una ley que defendía, como he dicho, un debido proceso: no serían cancelados los desalojos como se expresó incluso en los medios, sino que debían llevarse a cabo bajo un proceso que salvaguardara los derechos de otros.

Para atenuar lo anterior, los fenómenos de okupación, con K, en México son complejos. Las formas en las que se ha urbanizado gran parte de nuestras ciudades ha sido de la mano de una maquinaria que ha sido efectiva, donde detrás hay personajes que capitalizan la necesidad de habitar de algunos grupos, un capital humano para invadir, entre ellos grupos vulnerables que problematizan y politizan los desalojos más profundamente. Los okupas mexicanos tienen un lenguaje que han sabido capitalizar. Es decir, sí hay algo a lo que los propietarios deben temer, aunque no están aterrizando sus temores correctamente. 

En estos escenarios el Estado participa –cuando está presente– como regulador del mercado, en este caso de la oferta de vivienda. En diversos países, incluyendo algunos de América Latina como Brasil y Colombia, existen impuestos para la subutilización de predios que buscan el incremento del valor para desarrollarlos, es decir, especulación. En Brasil, el IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) con tasa progresiva, obliga al propietario a desarrollarlo para evitar el pago de impuesto, de esta manera el Estado desincentiva la especulación y provoca el desarrollo en la zona.

Hay otras formas de ocupación a las que somos más permisivos, pero su impacto en las ciudades es también violento. Mientras que otras grandes ciudades han colocado medidas para aminorar los impactos negativos de Airbnb, la nuestra ha permitido su crecimiento e incentivando que el desarrollo inmobiliario cambie inversión de vivienda a edificios de Airbnb en las zonas con mejor equipamiento e infraestructura. 

Los actores son diversos, pero en el caso de nuestro país la participación del Estado ha sido poco efectiva; por un lado no ha sido capaz de proveer de vivienda con condiciones mínimas para su habitabilidad a los estratos más bajos de la población y, por otro, tampoco ha participado en el control del mercado inmobiliario para aminorar sus efectos en la segregación y desigualidad en términos de vivienda y acceso a la ciudad.

Una casa vacía significa muchas cosas, pero una casa vacía en un centro urbano es un fracaso para la ciudad.


Notas

1. Esta plática se llevó a cabo el pasado 31 de mayo como parte de las actividades de la Coalición por la Transformación Urbana de WRI.

2. Blanco, Frentes y Muñoz (2014), Busco casa en arriendo, Banco Interamericano de Desarrollo, Washington, DC. 

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