3 Octubre, 2012

El problema de la habitación

por Arquine | @arquine

Conversación con el arquitecto y urbanista Mario Pani Darqui (1911-1993) | Revista Calli No. 1, 1960*

D23

El arquitecto Mario Pani ha estado íntimamente ligado a los problemas de la habitación en nuestra capital, no sólo por sus constantes estudios y proyectos, sino principalmente por su participación directiva en importantes intentos de solución. Los multifamiliares “Miguel Alemán” y “Benito Juárez”, la Unidad Santa Fe y la Unidad Nonoalco ejemplifican ampliamente nuestra afirmación y su trayectoria profesional. Por ello CALLI se ha acercado a él, para que del diálogo conozcamos su pensamiento actual en relación con el tema.

Para usted  ¿en qué consiste el problema de la habitación?

El verdadero problema de la habitación no es el de la construcción de una casa, el cual puede ser resuelto bien y brillantemente por muchísimos arquitectos, sino el de la habitación económica. Este es el verdadero problema, ya que nos encontramos con que es necesario proporcionar habitación a personas que no solamente no están en posibilidad de comprarse una casa, sino que ni siquiera están en posibilidad de alquilarla. Este problema se hace particularmente agudo en las ciudades que, como México, se hallan en proceso de crecimiento muy acelerado, pues dicho crecimiento se produce fundamentalmente con gente que no puede resolver sus necesidades de habitación.

¿Qué características ofrece este problema en la ciudad de México?

Dicho problema presenta fundamentalmente dos aspectos en nuestra ciudad: el primero  lo percibimos si nos asomamos al panorama actual de ella, al ver que más del 60% de su superficie está ocupada por casas inadecuadas, dichas casas inadecuadas podemos dividirlas en tres clases: las primeras, que fueron buenas y que ya no lo son, debido principalmente a la congelación de rentas, ya que el propietario de una casa cuya renta está congelada, no sólo no se cuida de componerla,  sino que hasta voluntariamente puede provocar su destrucción por así convenir a sus intereses;  la segunda clase de casas es aquélla que se compone de las construidas  por el mismo individuo que las habita, el cual, no poseyendo terreno, se posesiona de él: a este individuo es al que conocemos en México con el nombre de paracaidista; la tercera clase de casas es la característica de las colonias proletarias, colonias que no cuentan con ningún servicio, y cuyas casas han sido construidas también por los mismos propietarios, a los cuales el gobierno les ha regalado el terreno; a éste podríamos llamarlo paracaidismo sancionado, ya que urbanísticamente la solución no es mejor que la que corresponde a la clase anterior.

El segundo aspecto del problema de la habitación es el de la habitación nueva que cada año se requiere, en vista del crecimiento de México, el cual es de casi un 7% anual, o sea que representa alrededor de doscientos ochenta mil o trescientos mil habitantes más al año. Como puede verse, el problema debe ser atacado en gran escala, pues, debido a su magnitud, sería absolutamente inútil atacarlo a escala menor. Se trata ni más ni menos que de procurar alojamiento cada año a trescientas mil personas, y, por otro lado se trata de regenerar el 60% de la ciudad, que se halla en malas condiciones de habitación. Al atacar este problema, lo primero que salta a la vista es la bajísima densidad de población que tenemos en nuestra ciudad, y que fluctúa entre ciento cincuenta y doscientos habitantes por hectárea. Esto quiere decir que México tiene servicios que están pagados por muy pocas personas; servicios viales, de agua, de drenaje, situación que permite afirmar, si por un momento consideráramos a la ciudad como un negocio administrativo cualquiera, que es  el nuestro un negocio quebrado.

En términos generales, ¿cuál es el criterio urbanístico más adecuado?

En vista de lo anterior, la política de crecimiento de la ciudad no puede ser la de extenderse, sino la de aumentar su densidad demográfica para que pueda contar los servicios necesarios, y que éstos resulten costeables. A la vista de esta realidad, ya se han hecho en México algunos intentos tendientes a superarla, como son los multifamiliares de Pensiones y del Seguro Social, las unidades de Tlalneplanta, de Santa Fe, de Coyoacán, con los cuales se comprobó que la economía de los costos y la economía del aprovechamiento de los servicios se obtiene, no por hacer éstos baratos, ya que hay un límite en esa baratura, sino por aumentar el número de los usuarios de ellos; y puede confirmarse desde luego lo que preconizaba Le Corbusier en todas sus teorías urbanísticas: la necesidad de obtener altas densidades demográficas para resolver el problema de la habitación.

En el multifamiliar de Coyoacán, proyectado en 1946, ya se alcanzaron densidades de 1,000 habitantes por hectárea. La Unidad de Santa Fe, por su parte,  es un ejemplo de cómo atacar en grande un problema de esta naturaleza. Cuenta esta unidad con 2,500 viviendas, y fue planeada no solamente con servicios viales, de agua, drenaje y con algún campo abierto, sino también con escuelas, guarderías, clínicas y Seguro Social. De acuerdo con la magnitud de esa unidad, el estudio financiero y económico se planteó tomándola en conjunto y no por separado los diferentes edificios que la componen. Así, pues,  para sacar la renta de cada departamento no se consideró el costo de un edificio por el número de departamentos que tenía, sino que se tomó el costo global de todos los edificios y se juntaron todos los servicios y el valor total del terreno; así se obtuvo el costo total, costo total que debería producir una renta X, la cual fue dividida por el número de metros cuadrados rentables de toda la unidad. A manera de ejemplo, valga decir que si se trataba de hacer una alberca o una guardería más, con un costo de un millón de pesos, este costo representaba un aumento de la renta mensual de $0.07 por metro cuadrado, o sea que para el departamento más pequeño, el de 30m2, la alberca o la guardería construida representaba un aumento en su renta de $2.10 al mes únicamente.

Estimulados por las construcciones a las que antes me refería, hace tres años que empezamos, auspiciados por el Seguro Social, al analizar las necesidades, y la posible solución de ellas, de una de las grandes zonas de habitación inconveniente que existen en nuestra ciudad. La exposición detallada de éste análisis efectuado por nosotros, tal vez se ala mejor manera de dar a conocer nuestro punto de vista sobre el problema de la habitación considerada en conjunto. La zona en cuestión está limitada al norte de la glorieta de Peralvillo, y llega al sur hasta la iniciación de la calzada de Puebla, a la altura, más o menos, de la Penitenciaría. Habitan en ella 40,000 familias, o sea alrededor de 200,000 personas, que son a las que hay que trasladar a nuevas habitaciones construidas en terrenos actualmente baldíos, con objeto de reconstruir posteriormente en forma debida los espacios que ahora ocupan. Los terrenos baldíos de que podíamos disponer para ese efecto eran tres: una superficie denominada La Vaquita, de 23 o 24 hectáreas, propiedad del Departamento Central; la superficie del Campo Anáhuac, sobre la carretera de Puebla, ocupada actualmente por talleres de aviación, y que tiene de 20 a 25 hectáreas; y por último, los terrenos al norte de Nonoalco, los cuales suman un millón cien mil metros cuadrados; éstos últimos fueron los escogidos.

La idea es, naturalmente, utilizar estos terrenos baldíos para construcciones de altas densidades cercanas a los mil habitantes por hectárea, densidad prácticamente el doble de la actual en la zona que pensamos desalojar; de esta manera se producirá una dinámica de desalojamiento creciente que seguirá una progresión geométrica, ya que si nosotros construimos cien hectáreas, desalojamos doscientas. El problema se tiene, pues, que resolver a base de lograr altas densidades demográficas, y, por otra parte, a base también de ocupar superficies pequeñas; esto es, que lo que ocupen los edificios no sea más de un 30% de la superficie total, pues el resto de la superficie de necesita para los servicios complementarios, como escuelas, guarderías, parques, jardines, etc.; o sea que será necesario construir edificios altos de no menos de 4 pisos y no mayores tampoco de doce o trece pisos, en vista de las estructuras y las cimentaciones para edificios más altos resultan demasiado costosas.

En el caso específico de la Unidad Nonoalco, cuya planificación se acompaña de una minuciosa investigación, ¿cómo se unificaron las características de las posibles familias moradoras y qué aspectos humanos se tomaron en cuenta?

Con la investigación realizada sobre esas cuarenta mil familias se pretendía sobre todo determinar que tipo de vivienda requieren, por lo que a las dimensiones se refiere; y se concluyó que las necesidades sociales pueden reducirse a tres tipos fundamentales de vivienda: los de una, dos y tres recámaras, considerando  a la familia mínima de dos personas y a la familia máxima de 6 ó 7 personas. La investigación realizada se fijó también en el aspecto económico, y también pudieron reducirse a tres tipos  los estratos económicos familiares de las trescientos mil personas estudiadas; al estrato mínimo, al que denominamos con la letra A pertenecen familias que tienen un salario mínimo hasta de $500.00 0 $600.00 al mes; al estrato B, las familias cuyos ingresos van de $600.00 a $1,200.00; al estrato C pertenecen las familias que cuentan con un ingreso mensual superior a $1,200.00. Cortejando los dos aspectos de la investigación realizada, el económico y el relativo al tipo de vivienda necesario, establecimos tres series de viviendas, correspondiente cada una de ellas a un estrato económico, y así tenemos el estrato A-1, A-2, A-3, de una, dos y tres recámaras respectivamente, el B-1, B-2, B-3, y el C-1, C-2, C-3.

El 58% de las familias de la zona estudiada pertenecen al estrato económico A, y el 60% de ellas necesita un tipo de habitación de dos recámaras. Algo muy importante en estas unidades de gran densidad demográfica y beneficiadas con todos los servicios complementarios necesarios, que de ninguna manera conviene pasar por alto, es la creación del barrio, elemento que parece haber desaparecido en la ciudad de México, El barrio, que en términos urbanísticos, llamamos hoy super-manzana, es un conglomerado de habitaciones que tiene elementos de servicios comunes, una plaza, una iglesia, una escuela, un comercio, una guardería, etc. Tiene la gran importancia de crear en sus habitantes un profundo sentido colectivo, que hoy en nuestra ciudad se ha perdido totalmente por lo mismo que ha desaparecido esa célula urbanística que lo hace  posible. En México no sentimos la proximidad de nuestros vecinos, porque nuestros hijos no van en la misma escuela, ni a los mismos cine; esto es, vivimos bastante solos, sin un sentido colectivo que nos guíe y nos acompañe. El barrio presenta además, otra ventaja de carácter práctico; esta se deriva de la convivencia humana que el barrio estimula, y no es más que la creación de una serie de elementos de riqueza que viene a facilitar esa convivencia y en la que participamos todos, ya que en todos estamos directamente interesados en ella, puesto que seremos beneficiarios. La conservación y el mantenimiento de los servicios de nuestro barrio es algo que sentimos que nos afecta a nosotros en lo particular.

El proyecto, ya en construcción, tiene una capacidad total de quince mil viviendas. Es, pues una unidad para ochenta y cinco mil habitantes cada año, cifra que viene a ser el doble del número de habitantes de la ciudad de Cuernavaca. El proyecto está formado por tres grandes unidades, por tres grandes barrios, cada uno de ellos con los servicios completos ya mencionados, y con los tres tipos de habitación. Para llevarlo a cabo será necesario una inversión total  de cerca de ochocientos millones de pesos. Añadiendo a dicho costo un interés del 5%, que es el que conviene a las inversiones del Estado, más un 2% destinado al mantenimiento, resulta en promedio una renta de tres y pico de pesos por metro cuadrado, la cual se ha distribuido, teniendo en cuenta los distintos estratos económicos de los inquilinos, de manera que resulte de $2.50 por metro cuadrado para los departamentos del tipo A y hasta de $6.00 para los departamentos de tipo C; así, pues, habrá departamentos desde $90.00 hasta $500.00 con los cuales se cubrirán exactamente  las necesidades de estos habitantes, según pudieron apreciarse en la investigación directa realizada al respecto. Queda así entonces resuelto el problema, tanto desde el punto de vista económico, como desde el punto de vista social.

Volviendo otra vez al tema de la densidad demográfica, es muy importante llamar la atención en que estas ochenta y cinco mil personas que vamos a alojar en las unidades proyectadas, ocupan actualmente una superficie dos veces mayor; en efecto, si aquí vamos a ocupar un millón cien mil metros cuadrados, las personas que los habiten desalojarán una superficie de más de 2 millones de metros cuadrados; o sea que, una vez realizado el proyecto, contaremos con terreno suficiente para repetirlo otras dos veces. Para que pueda apreciarse la trascendencia que puede tener este proyecto, basta decir que con sólo repetirlo tres veces, teniendo en cuenta la progresión geométrica antes comentada, se resolvería definitivamente el grave problema que supone la herradura de tugurios que circunda a nuestra ciudad.

En conclusión, puede afirmarse que el problema de la habitación es fundamentalmente un problema urbanístico, en donde tienen que intervenir todos los elementos de una planificación completa, para abarcar cumplidamente los aspectos social, económico y político que aquella presenta.

¿Cómo se han financiado estos proyectos y qué intervención tendrá la iniciativa privada en los próximos?

Un proyecto de esta magnitud sólo ha podido formularse merced a la cooperación de varios organismos estatales, pues hubiera sido irrealizable en caso de que cada uno de estos organismos, digamos, por ejemplo, el Seguro Social, Pensiones, el Banco Hipotecario, etc. Hubiese emprendido por su cuenta un proyecto distinto. Sobre el proyecto anterior, es necesario añadir que en él ha de participar la iniciativa privada en dos formas: primero constituyendo una de las tres unidades de que constará (será un consorcio de compañías de seguros quien los construya), y rentándola por cuenta; la segunda manera de intervenir tendrá la iniciativa privada, será adquiriendo terrenos sobre las avenidas de primera categoría que resultan beneficiadas en el futuro con otros proyectos semejantes, como el paseo de la Reforma y la prolongación de San Juan de Letrán. Dichos terrenos se entregarán a la iniciativa privada para que construya viviendas, cuyo mínimo pasará de 3,000 en el caso particular que cito, en la inteligencia de que la plusvalía que alcanzarán los terrenos será muy importante, de cerca d $700.00 y con ella el metro valdrá $1,000.00, precio muy atractivo para la iniciativa privada. Si calculamos 100,000 m2 los que se le entreguen a ésta, tendremos una plusvalía de 70 millones de pesos, dinero que el mismo proyecto está creando, y que se destinará ala creación de servicios sociales (guarderías, casinos, clínicas, etc.), para que éstos no sobrecarguen la renta original.

A cambio de esta provechosa intervención suya, el proyecto le está proporcionando a la iniciativa privada terrenos de primer orden y una urbanización sin par en México, cosas que le aseguran una permanencia del valor. El gobierno puede también favorecer esta iniciativa privada encauzando dicho proyecto hacia los créditos hipotecarios por ejemplo, que en nuestro país son reducidos. Así, pues, se haría intervenir a la iniciativa privada, representada, por una parte, por las compañías de seguros, y, por la otra, por particulares que van a comprar edificios de departamentos, interesándose en este tipo de inversiones. Éstos particulares serán precisamente los propietarios actuales de casas con rentas congeladas, a los cuales el Estado se las está comprando para poder llevar a cabo el proyecto en cuestión, dándoles todas las garantías necesarias para que intervengan en él sin miedo ninguno.

¿Cree usted necesario formular leyes o reglamentos que regulen este problema y sus soluciones?

Aunque no cabe la posibilidad de pensar en una legislación rigurosa que controlase el problema de la habitación en nuestra ciudad, sí sería muy conveniente reglamentar los proyectos tendientes a resolverlo; reglamentación que permitirá asegurar, por ejemplo, que no ocupasen los edificios más del 30% del terreno utilizado en la realización del proyecto urbanístico, con objeto de que el otro 70% quedase libre para los distintos servicios; que aseguraría también el logro de altas densidades demográficas, etc. Una reglamentación de esta naturaleza sería de gran utilidad para los estados de la República que se enfrentan asimismo a un problema de desarrollo desmedido de la población, sin perjuicio de que casa uno de ellos, -como ya muchos lo han hecho- formule sus propios planes reguladores.

*Tomado de CALLI, Revista del Colegio Nacional de Arquitectos de México, Habitaciones Colectivas, No. 1, México, Distrito Federal, 1960. P. 23 – 26

*El Concurso Arquine No.15 busca la generación de nuevas tipologías para la vivienda del siglo XXI a partir de la revisión de los modelos habitacionales de la modernidad, con base en criterios de redensificación, sostenibilidad, flexibilidad y cohesión con la ciudad.

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